Từ ngày 01/07/2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2006 với những quy định nổi bật đáng lưu ý:

Thứ nhất, về phạm vi kinh doanh bất động sản

Trong khi Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định rất khái quát, dẫn đến nhiều bất cập thì Luật KDBĐS 2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh BĐS đối với từng chủ thể kinh doanh BĐS. Bao gồm các trường hợp cụ thể: đối với nhà ở, công trình xây dựng đã tạo lập, các tổ chức, cá nhân trong nước được mua, mua để bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc cho thuê lại;

Đối với đất được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước cho thuê hoặc thuê từ tổ chức, hộ gia đình cá nhân khác thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất,…

Thứ hai, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 5 Luật KD BĐS 2014, công trình xây dựng, nhà hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh, tuy nhiên phải tuân thủ theo quy định của pháp luật, cụ thể là:

– Phải có giấy tờ chứng minh đầy đủ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế thi công phải được sự phê duyệt từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các loại giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu phải được cơ cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

– Chủ đầu tư muốn bán, cho thuê nhà ở thì phải gửi thông báo đến cơ quan quản lý cấp tỉnh và phải nhận được văn bản trả lời từ cơ quan này.

– Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Trường hợp nếu cho thuê hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai, mà chưa có ngân hàng bảo lãnh theo quy định thì khi đó chủ đầu tư sẽ bị phạt từ 250 – 300 triệu đồng.

– Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận này cho bên mua, bên thuê mua.

Thứ ba, về điều kiện hành nghề môi giới đất động sản

Cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Nếu cá nhân kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Và phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đầy đủ cho nhà nước.

Thứ tư, quy định về người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam

Theo khoản 2, Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.”

Việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở đối với người nước ngoài sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Thứ năm, chỉ phải nộp tối đa 95% tiền mua nhà nếu chưa được cấp sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay tài sản gắn liền với đất thì khi đó bên bán không được thu quá 95% giá trị của hợp đồng.

Số tiền còn lại sẽ chỉ bị thanh toán khi được cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ.

Mặt khác, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư phải tuân thủ theo đề nghị cấp sổ đỏ của bên mua, bên thuê nhà đất trong vòng 50 ngày.

Khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về vấn đề chủ đầu tư không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua sẽ bị phạt từ 250 triệu đến 300 triệu đồng.