10.000 khách hàng

Tin dùng thường xuyên

100% Luật Sư

có thẻ Luật sư

Hỗ trợ 24/7

Luôn sẵn sàng tư vấn

Tư Vấn Luật Kinh Doanh Bất Động Sản

Một số điểm nổi bật về pháp luật kinh doanh bất động sản

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và được xem loại hàng hóa đặc thù. Do đó, để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản phải có sự giám sát các cơ quan có thẩm quyền, thông qua việc đặt ra các quy định của luật.

Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm gia tăng giá trị của các giao dịch bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, co thuê mua, thế chấp, góp vốn bằng đất động sản…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.

Bài viết sau đây Luật sư Hồ Đặng Lâu thuộc Hãng Luật Thành Công sẽ phân tích một số điểm nổi bật về pháp luật kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành.

 

luật sư hồ đặng lâu

BÀI VIẾT NÀY BAO GỒM NHỮNG MỤC CHÍNH SAU ĐÂY:

I. Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

II. Các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh

Một trong những nguyên tắc kinh doanh bất động sản là bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật. Cụ thể:

* Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

* Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

III. Các đối tượng nào được phép kinh doanh bất động sản

– Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp dưới đây:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

luật sư hồ đặng lâu

Lời khuyên của Luật sư Hồ Đặng Lâu về các đối tượng được phép kinh doanh bất động sản:

1. Khác với các loại hình kinh doanh khác, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện vì bất động sản được xem là loại hàng hóa đặc thù. Do đó, pháp luật quy định cụ thể các đối tượng khi tiến hành kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp cụ thể.

2. Nếu không thực hiện đúng thì các chủ thể có thể bị phạt hành chính, mức tiền phạt lên tới 50 triệu đến 60 triệu đồng theo quy định tại điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

3. Một số văn bản pháp luật được dẫn chiếu trong bài viết có thể hết hiệu lực tại thời điểm Quý khách hàng tra cứu. Do đó, để tối ưu nhất Quý khách hàng vui lòng liên hệ đến Hãng Luật Thành Công để được đội ngũ Luật sư tư vấn pháp luật miễn phí và chính xác nhất.

ĐỪNG NGẦN NGẠI GỌI CHO CHÚNG TÔI THEO:

IV. Một số quy định nổi bật theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành

Từ ngày 01/07/2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2006 với những quy định nổi bật đáng lưu ý:

Thứ nhất, về phạm vi kinh doanh bất động sản

Trong khi Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định rất khái quát, dẫn đến nhiều bất cập thì Luật KDBĐS 2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh BĐS đối với từng chủ thể kinh doanh BĐS. Bao gồm các trường hợp cụ thể: đối với nhà ở, công trình xây dựng đã tạo lập, các tổ chức, cá nhân trong nước được mua, mua để bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc cho thuê lại; Đối với đất được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước cho thuê hoặc thuê từ tổ chức, hộ gia đình cá nhân khác thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất,…

Thứ hai, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 5 Luật KD BĐS 2014, công trình xây dựng, nhà hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh, tuy nhiên phải tuân thủ theo quy định của pháp luật, cụ thể là:

– Phải có giấy tờ chứng minh đầy đủ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế thi công phải được sự phê duyệt từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các loại giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu phải được cơ cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

– Chủ đầu tư muốn bán, cho thuê nhà ở thì phải gửi thông báo đến cơ quan quản lý cấp tỉnh và phải nhận được văn bản trả lời từ cơ quan này.

– Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Trường hợp nếu cho thuê hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai, mà chưa có ngân hàng bảo lãnh theo quy định thì khi đó chủ đầu tư sẽ bị phạt từ 250 – 300 triệu đồng.

– Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận này cho bên mua, bên thuê mua.

Thứ ba, về điều kiện hành nghề môi giới đất động sản

Cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Nếu cá nhân kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Và phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đầy đủ cho nhà nước.

Thứ tư, quy định về người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam

Theo khoản 2, Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.”

Việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở đối với người nước ngoài sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Thứ năm, chỉ phải nộp tối đa 95% tiền mua nhà nếu chưa được cấp sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay tài sản gắn liền với đất thì khi đó bên bán không được thu quá 95% giá trị của hợp đồng.

Số tiền còn lại sẽ chỉ bị thanh toán khi được cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ.

Mặt khác, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư phải tuân thủ theo đề nghị cấp sổ đỏ của bên mua, bên thuê nhà đất trong vòng 50 ngày.

Khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về vấn đề chủ đầu tư không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua sẽ bị phạt từ 250 triệu đến 300 triệu đồng.

Lưu ý của Luật sư Hồ Đặng Lâu về tư vấn pháp luật kinh doanh bất động sản:

Một số văn bản pháp luật được dẫn chiếu trong bài viết có thể hết hiệu lực tại thời điểm Quý khách hàng tra cứu. Do đó, để tối ưu nhất Quý khách hàng vui lòng liên hệ đến Hãng Luật Thành Công để được đội ngũ Luật sư tư vấn pháp luật miễn phí và chính xác nhất

ĐỪNG NGẠI NGẦN GỌI ĐẾN CHÚNG TÔI:

Tư vấn pháp luật kinh doanh bất động sản

Luật sư Hồ Đặng Lâu thuộc Hãng Luật Thành Công tư vấn pháp luật kinh doanh bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

 

Hãng Luật Thành Công (TC Lawyers) được thành lập bởi các Luật sư, Luật gia và các Chuyên gia về pháp luật, luôn không ngừng phấn đấu để trở thành đơn vị dẫn đầu trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ pháp lý cho tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp hàng trong và ngoài nước.               

Với phương châm là “Sự hài lòng của Quý khách hàng chính là tiêu chí để đáng giá chất lượng dịch vụ của chúng tôi”, chúng tôi cam kết cung cấp các dịch vụ có chất lượng vượt trội hơn so với sự mong đợi của Quý khách hàng, với thái độ tận tậm, tận tụy, chuyên nghiệp, coi quyền lợi của Quý khách hàng chính là quyền lợi của Công ty để nỗ lực đạt được kết quả cuối cùng thật sự hoàn hảo và thoả mãn được các yêu cầu của Quý khách hàng.

Uy tín của Hãng Luật Thành Công đã được nhiều Lãnh đạo cấp cao của các doanh nghiệp chứng nhận:

Hãng Luật Thành Công (TC Lawyers) với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn đất đai và đại diện thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Đặc biệt, đến với chúng tôi Khách hàng sẽ được tư vấn pháp luật trực tiếp bởi các Luật sư hàng đầu của Hãng Luật Thành Công. Để tránh mất nhiều thời gian tìm kiếm nguồn thông tin, lại gặp những kiến thức không chuyên môn, chưa giải đáp được vấn đề đang gặp phải.

Khách hàng vui lòng để lại thông tin liên hệ, Hãng Luật Thành Công sẽ chủ động liên lạc lại với Quý khách trong thời gian sớm nhất.

Hoặc để thuận tiện hơn, Quý khách hàng nên gọi ngay đến số:  1900 633 710 để được nhận tư vấn rõ ràng, chuẩn xác từ các Luật sư đầu ngành. Hàng luật Thành Công sẽ giúp bạn tiết kiệm đối đa thời gian và công sức để tra cứu trên các website luật pháp không chính thống.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

  • Trụ sở chính: Số 114D đường Lê Lợi, Phường 4, Quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh
  • CN Hóc Môn: Số 004A-004B Bùi Công Trừng, Ấp 3, Xã Đông Thạnh, Huyện Hóc Môn, TP. HCM
  • Hotline:  1900 633 710
  • Email:  congtyluatthanhcong@gmail.com
  • Website: hangluatthanhcong.vn
5/5

Bạn muốn được tư vấn, vui lòng gọi hotline miễn phí

Arrow-up