10.000 khách hàng

Tin dùng thường xuyên

100% Luật Sư

có thẻ Luật sư

Hỗ trợ 24/7

Luôn sẵn sàng tư vấn

Tư Vấn Chuyển Nhượng Nhà Đất

Chuyển nhượng nhà đất – những rủi ro đi kèm

Chuyển nhượng nhà đất (mua bán nhà đất) là hoạt động tìm ẩn nhiều rủi ro cả về góc độ pháp lý lẫn thực tiễn.

Nội dung bài viết sau đây Lg Phạm Đình Tuấn Khanh thuộc Hãng Luật Thành Công sẽ giúp các bạn nắm được những nội dung cần thiết, nhằm hạn chế các rủi ro và đảm bảo quyền lợi của bản thân cũng như để đảm bảo các giao dịch chuyển nhượng nhà đất tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành.

 

Lg Phạm Đình Tuấn Khanh

BÀI VIẾT NÀY BAO GỒM NHỮNG MỤC CHÍNH SAU ĐÂY:

I. Sổ đỏ và sổ hồng là gì? Đâu là tên gọi đúng?

Trong thực tiễn hoạt động chuyển nhượng nhà đất, thuật ngữ thường xuyên được nhắc đến đó chính là “Sổ đỏ”, “Sổ hồng”. Pháp luật Đất đai từ trước đến nay không có quy định về Sổ đỏ hay Sổ hồng, đây chỉ là những cụm từ mà người dân thường dùng để gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở”. Sở dĩ có tên gọi Sổ đỏ và Sổ hồng là do dựa theo màu sắc của hai loại Giấy chứng nhận trên.

Tuy nhiên, kể từ ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Theo đó, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã ban hành một mẫu thống nhất và được áp dụng chung trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (hiện nay được hướng dẫn tại Thông tư 23/2014/BTNMT).

Hiện nay, khái niệm này được định nghĩa tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

II. Vậy loại Giấy chứng nhận nào có giá trị sử dụng?

Căn cứ theo quy định tại Điều 97 Luật Đất Đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy, có thể hiểu rằng hiện nay các loại Giấy chứng nhận sau có giá trị pháp lý, bao gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

III. Chuyển nhượng nhà đất cần giấy tờ gì?

CSPL: Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất cần đảm bảo 4 điều kiện sau:

– Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), trừ 2 trường hợp sau:

* Trường hợp 1: người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho (theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất Đai 2013)

* Trường hợp 2: theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất Đai 2013

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

– Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp

– Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất

IV. Thủ tục, các bước chuyển nhượng nhà đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, về mặt pháp lý quyền sử dụng đất được chuyển cho bên mua khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (hay nói cách khác là thủ tục sang tên khi mua bán đất).

Các bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ như sau:

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở,… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, đối với các tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà, đất thì chỉ được công chứng trong trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Như vậy, việc mua bán đối với nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì không được công chứng.

* Hồ sơ cần chuẩn bị khi yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất: Tham khảo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014.

* Lưu ý: Trong giai đoạn này: Hai bên cần thông nhất trong hợp đồng bên nào phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính, bên nào phải làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai (sang tên trên Giấy chứng nhận)

Bước 2: Kê khai các nghĩa vụ tài chính

– Lệ phí trước bạ

– Thuế thu nhập cá nhân

– Lệ phí địa chính (nếu có)

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (sang tên)

* Thành phần hồ sơ: Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bổ sung tại Khoản 4 và Khoản 16 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK);

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Lg Phạm Đình Tuấn Khanh

Lời khuyên của Luật sư Hãng Luật Thành Công về các bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất:

1. Theo điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

2. Trừ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng.

3.Khi thực hiện việc chứng nhận tính pháp lý của hợp đồng, giao dịch mua bán nhà, đất thì người dân được quyền chọn giữa hai hình thức là công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, công chứng có giá trị pháp lý cao hơn (hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ khi khởi kiện tại Tòa án; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh) nên khi mua bán nhà đất người dân thường lựa chọn hình thức công chứng

4. Một số văn bản pháp luật được dẫn chiếu trong bài viết có thể hết hiệu lực tại thời điểm Quý khách hàng tra cứu. Do đó, để tối ưu nhất Quý khách hàng vui lòng liên hệ đến Hãng Luật Thành Công để được đội ngũ Luật sư tư vấn pháp luật miễn phí và chính xác nhất.

ĐỪNG NGẦN NGẠI GỌI CHO CHÚNG TÔI THEO:

V. Chuyển nhượng nhà đất mất bao lâu

(1) Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Thời gian nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết: Trong các ngày làm việc, từ thứ hai đến thứ sáu

(2) Kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ (01 ngày)

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ: Nếu hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận nhận hồ sơ và cấp Biên nhận cho người nộp hồ sơ, biên nhận phải ghi đầy đủ các thông tin theo mẫu quy định; Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận giải thích, hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Trường hợp tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa hợp lệ thì trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Việc yêu cầu bổ sung hồ sơ phải bằng văn bản, trong thời hạn quy định và chỉ thực hiện không quá một (01) lần trong suốt quá trình giải quyết hồ sơ.

(3) Giải quyết hồ sơ (08 ngày)

* Tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (không quá 03 ngày):

– Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất hoặc nhận quyền sử dụng một phần thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận;

– Lập Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai gửi đến cơ quan thuế và cơ quan tài chính (trong trường hợp có khoản được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật); Cung cấp thông tin và hồ sơ bổ sung theo yêu cầu của cơ quan thuế hoặc cơ quan tài chính đối với trường hợp hồ sơ không đủ thông tin hoặc có sai sót để xác định nghĩa vụ tài chính, xác định các khoản được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật; In Thông báo nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế phát hành và chuyển cho người sử dụng đất;

– Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố kiểm tra, ký Giấy chứng nhận hoặc văn bản từ chối nêu rõ lý do;

+ Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

* Tại Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố (không quá 02 ngày):

– Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố ký cấp Giấy chứng nhận mới hoặc văn bản từ chối nêu rõ lý do.

– Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để trả kết quả cho người sử dụng đất.

* Tại Cơ quan thuế và Cơ quan tài chính (không quá 03 ngày):

– Kiểm tra hồ sơ do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến; đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định hoặc bổ sung thông tin trong trường hợp phát hiện hồ sơ có sai sót hoặc thiếu căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính;

– Tiếp nhận thông tin về các khoản người sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp do cơ quan tài chính chuyển đến (nếu có – thời hạn thực hiện của cơ quan tài chính là không quá 02 ngày).

– Xác định nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất;

– Phát hành Thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và hướng dẫn người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo quy định pháp luật, gửi đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để chuyển cho người sử dụng đất.

(4) Trả kết quả giải quyết (01 ngày)

Người sử dụng đất căn cứ ngày hẹn trong Biên nhận liên hệ nhận kết quả tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

(5) Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính

– Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai thành phố

– Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Cơ quan phối hợp: cơ quan thuế, cơ quan tài chính.

Lời khuyên của Luật sư Hãng Luật Thành Công về thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất:

1. Tổng thời gian từ khi tiếp nhận hồ sơ đến khi trả kết quả không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

2. Thời hạn giải quyết không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

3. Một số văn bản pháp luật được dẫn chiếu trong bài viết có thể hết hiệu lực tại thời điểm Quý khách hàng tra cứu. Do đó, để tối ưu nhất Quý khách hàng vui lòng liên hệ đến Hãng Luật Thành Công để được đội ngũ Luật sư tư vấn pháp luật miễn phí và chính xác nhất.

ĐỪNG NGẠI NGẦN GỌI ĐẾN CHÚNG TÔI:

VI. Những rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng nhà, đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Thứ nhất, một trong những giấy tờ bắt buộc khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng đó chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp. Khi bên bán không có các giấy tờ này, hợp đồng mua bán nhà đất sẽ không được công chứng, điều này cũng đồng nghĩa hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu.

– Thứ hai, nhà đất chưa có Giấy chứng nhận rất khó để xác minh được nguồn gốc đất. Yếu tố đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện để được thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất. Do đó, bên mua đất chưa có Giấy chứng nhận dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

– Thứ ba, nhà đất không có Giấy chứng nhận sẽ hạn chế về mặt sử dụng tài sản như không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng cũng như không đủ điều kiện để thế chấp theo quy định của pháp luật có liên quan.

– Thứ tư, nhà đất đã mua nhưng không thể bán lại cho người khác. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp người dân sử dụng các khoản vay để đầu mua nhà đất nhưng vì không đủ khả năng chi trả nên họ muốn bán lại. Tuy nhiên, nhà đất đã mua không đứng tên mình (vì người bán không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), nên rất khó chuyển nhượng lại cho người khác.

Tư vấn chuyển nhượng nhà đất

Lg Võ Thanh thuộc Hãng Luật Thành Công liên hệ tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất

 

Hãng Luật Thành Công (TC Lawyers) được thành lập bởi các Luật sư, Luật gia và các Chuyên gia về pháp luật, luôn không ngừng phấn đấu để trở thành đơn vị dẫn đầu trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ pháp lý cho tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp hàng trong và ngoài nước.            

Với phương châm là “Sự hài lòng của Quý khách hàng chính là tiêu chí để đáng giá chất lượng dịch vụ của chúng tôi”, chúng tôi cam kết cung cấp các dịch vụ có chất lượng vượt trội hơn so với sự mong đợi của Quý khách hàng, với thái độ tận tậm, tận tụy, chuyên nghiệp, coi quyền lợi của Quý khách hàng chính là quyền lợi của Công ty để nỗ lực đạt được kết quả cuối cùng thật sự hoàn hảo và thoả mãn được các yêu cầu của Quý khách hàng.

Uy tín của Hãng Luật Thành Công đã được nhiều Lãnh đạo cấp cao của các doanh nghiệp chứng nhận.

Hãng Luật Thành Công (TC Lawyers) với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn đất đai và đại diện thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Đặc biệt, đến với chúng tôi Khách hàng sẽ được tư vấn pháp luật trực tiếp bởi các Luật sư hàng đầu của Hãng Luật Thành Công. Để tránh mất nhiều thời gian tìm kiếm nguồn thông tin, lại gặp những kiến thức không chuyên môn, chưa giải đáp được vấn đề đang gặp phải.

Khách hàng vui lòng để lại thông tin liên hệ, Hãng Luật Thành Công sẽ chủ động liên lạc lại với Quý khách trong thời gian sớm nhất.

Hoặc để thuận tiện hơn, Quý khách hàng nên gọi ngay đến số:  1900 633 710 để được nhận tư vấn rõ ràng, chuẩn xác từ các Luật sư đầu ngành. Hàng luật Thành Công sẽ giúp bạn tiết kiệm đối đa thời gian và công sức để tra cứu trên các website luật pháp không chính thống.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

  • Trụ sở chính: Số 114D đường Lê Lợi, Phường 4, Quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh
  • CN Hóc Môn: Số 004A-004B Bùi Công Trừng, Ấp 3, Xã Đông Thạnh, Huyện Hóc Môn, TP. Hồ Chí Minh
  • Hotline:  1900 633 710
  • Email:  congtyluatthanhcong@gmail.com
  • Website: hangluatthanhcong.vn

 

Bạn muốn được tư vấn, vui lòng gọi hotline miễn phí

Arrow-up